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[網路城邦]辦房貸你該知道的10件事    星火 (spark37) 2009/07/16 10:55

‧Money錢 2009/07/14  

 購屋，可說是人生中最重要的理財行為， 只要時機、地點、物件都「買對」，就能藉著房價的大幅增值，「減少奮鬥10年」。但是，購屋也需要承擔一生最沈重的負債壓力，懂得「眉角」，才能比別人省息數十萬、甚至上百萬元... 
 
 【文／朱國鳳】

購屋，可說是人生中最重要的理財行為， 只要時機、地點、物件都「買對」，就能藉著房價的大幅增值，「減少奮鬥10年」。但是，購屋也需要承擔一生最沈重的負債壓力，懂得「眉角」，才能比別人省息數十萬、甚至上百萬元。

自從93年間，中信銀首推「指數型房貸」以來，根據央行的統計，目前國內半數以上都是屬於指數型房貸，這種房貸的利率架構是「指標利率」＋「加碼利率」，因此指數型房貸戶，除了要看指標利率，也要會看加碼利率。

每月須攤還的房貸本利和，是由本金、利率、期數3項條件計算得出，一般房貸戶多把焦點放在利率高低，其實，本金與期數對於利息總額的負擔影響更大，想要輕鬆當屋主、拒當「屋奴」，就要先搞懂辦房貸需注意的10件事。

1 指標利率採季調或月調 換約只能1次 需審慎評估

去年金融海嘯期間，央行果斷的採取寬鬆貨幣政策，一路下調貼放利率，短短半年、降息7次，為了讓房貸戶儘早享受降息利益，以免經濟衰退更惡化，央行還敦促銀行主動提醒房貸戶換約，也就是指標利率（亦即「定儲指數利率」）可由原先每季（或每半年）調整改為每月調整，特定期限內換約還免手續費。

這是央行的一番美意，但是市場利率原本就有起有伏，降息循環時、月調可以盡快享受降息；但當升息循環啟動時，月調也會最快被升息，且換約僅限辦理一次，因此換約前要謹慎評估。

2 不要只看前2段加碼利率 重點是第3段的加碼利率

指數型房貸競爭激烈，銀行大多是設計成3段式：第1段加碼利率最低、第2段次低、第3段則回復正常，加碼利率最高，這就是所謂的「前低後高型」。銀行通常用第1段的超低加碼利率吸引客戶上門，以往第1 段期間是指第1～6 個月，現在更縮短到只有前3個月。

但是絕大多數房貸戶不可能在3～6個月內還完全部房貸，因此第3段開始的加碼利率才是重點。特別是在降息循環期間，由於指標利率不斷下降，銀行就只好上調加碼利率，新貸戶特別要比較與爭取的是第3段的加碼利率水準。

3 加碼利率普遍上調 不要放棄重新議價的權利

目前是史上利率低檔，銀行存放利差微薄，房貸業務的利潤愈來愈低，由於指標利率跟著定儲指數一路下降，銀行只好上調加碼利率，目前指數型房貸的新貸戶，加碼利率都會比前幾年高出一截。

由於房貸契約是兩造雙方合意簽訂，信用條件與地段條件兼具的房貸戶，其實是有重新議價加碼利率的權利，可以等過一段時間，升息循環再起，存放利差改善，要求銀行重新議價加碼利率。銀行如果同意，會收取一筆「更約手續費用」，通常是1000 ? 3000 元、或是貸款額度的千分之一，若跟每年可以省下的利息相較，仍然划算。

4 省息優惠方案 利率可能高人一截

各家銀行資金成本不同，外商銀行的資金成本會比本國銀行高，小型銀行的資金成本也會比大型銀行高，資金成本愈高，當然房貸利率報價也就較高。這種銀行會更積極的推出各種所謂的優惠省息方案，譬如雙周還款、每月固定多還部分本金，宣稱可讓房貸戶降低利息總額、或是次月享受利息減碼優惠，但房貸戶要注意的是，這些「優惠方案」的利率水準是否有略高於市場行情。

5 借款期拉長、每月壓力低 但利息總額也會大增

目前各家銀行房貸期間最長主要是20年期，但是已有銀行主動推出最長可到30年期，有的銀行也有開放讓房貸戶主動申請延長到30 年期，年期愈長、每月本息攤還壓力確實可以減輕，但是利息總額也會暴增。

以700 萬元房貸、3%利率為例，20年期， 每月本息均攤為38,822元， 利息總額約為231萬元；30年期， 每月本息均攤為29,512元， 利息總額約為362萬元，比20年期的利息總額足足多繳了131萬元。

6 本金平均攤還法 比本息平均攤還法更省息

「本息平均攤還法」（又稱年金法），每月還款金額相同，有利於預算安排。但是「本金平均攤還法」會比最多房貸戶選用的年金法更省息，同樣是700萬元房貸、20年期、利率3%，前者會比後者省下約21萬元利息總額。如果申貸時已經選擇年金法，又不想再變更契約的話，房貸戶可以採取「手動式」的本金平均攤還法，也就是每個月、或是隔一段時間就提前還一部分本金，也能發揮省息效果。

7 每月部分提前還款 小心銀行提高還款難度

多數房貸戶是一段時間、存一筆錢後，再拿去銀行提前部分還款，其實若能每個月提前多還掉一點本金，本金減少速度愈快，省息效果愈大。

房貸戶省息愈多、相對的銀行賺頭就愈少，有的銀行不免會想提高客戶頻繁還款的不便性，譬如房子坐落在台北市中山區，核貸分行則是在中正區；或是要求提前償還本金的客戶，除了要匯到平常每月扣款帳戶外的專戶外，而且系統設計只能接受用臨櫃匯款方式，無法用較方便的語音約定轉帳方式，對想要每月部分清償本金的客戶而言，必須額外增加時間成本。

8 注意房貸有無「綁約期」 提前清償是否會有違約金

不少銀行提供優惠利率，但是也會用綁約期限制，綁約期通常至少3年，有的銀行是綁約期內即使提前全部清償，只要不塗銷抵押權，也就是不打算轉賣，就不算違約，因為借款人仍然是銀行客戶，仍有其他業務往來的機會，譬如日後可能需調度資金而增貸等。

但有的是在期限內提前清償，就算違約，要罰違約金。違約金有的是1個月的本利和，有的是提前清償本金的1%，假設提前清償600萬元，違約金為6萬元，代價並不輕，因此在比較優惠利率的同時，也要注意綁約期的限制內容。

9 不要只看優惠利率 小心手續費名目變多

低利年代，房貸業務的利潤愈來愈微薄，銀行開始在房貸費上動腦筋。除了要繳給地政機關與代書的費用外，銀行還會收取「開辦費」、「帳務管理費」、「鑑價費」。

開辦費從1000 ? 5000 元， 差異很大；特別是指數型房貸戶，銀行還會收取帳務管理費，也要3000 ? 5000元；鑑價費行情約在5000 元，因此當銀行用優惠利率做誘因時，應該進一步詢問相關手續費項目與金額後再決定。

10 一般保人與連帶保人 法律責任大不同

銀行若已取得自宅房貸的足額擔保時，不得再要求借款人提供「連帶保證人」。但是部分銀行的房貸合約書上，仍可看到合約書中用「保證人約款（包括連帶保證人與一般保證人）」的條文，將兩者須擔保的責任「攪」在一起。

連帶保證人最不利，因為當借款人不償債時，一經銀行通知，連帶保證人必須代償原先保證的金額、利息、延遲利息、違約金、損害賠償金、各項費用等，等於放棄先訴抗辯權；一般保證人則是須先經法院拍賣程序，銀行只能針對不足餘額向一般保人提出代償。

【完整內容請見《Money錢》2009年7月號】

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